5 DEPÓSITO NECESSÁRIO
5.1 Legal
O depósito necessário recorre de lei ou sentença.
O caso mais comum de depósito necessário ocorre nas ações cambiárias executivas, onde se realiza o depósito dos bens empenhados a fim de garantia do juízo (fiel depositário).
Ainda, há o depósito das bagagens dos hóspedes nos hotéis e similares. O hospedeiro é depositário e, assim o sendo, tem o dever de zelo. Por esse motivo, o hospedeiro é responsável por furtos e roubos praticados pelas pessoas empregadas ou que tiveram a entrada admitida no estabelecimento.
Este tipo de depósito, ademais, não se presume gratuito, ou seja, sendo pago. O valor devido está incluído no valor da hospedagem. Se o hóspede sair sem pagar a diária, o que implica no não pagamento do depósito da bagagem, esta pode ser retida. Porém, não basta que hóspede pague somente o valor devido ao depósito da bagagem, pois este está incluído no preço da diária, o qual é indissociável.
5.2 Miserável
O depósito necessário miserável ocorre por conta de situações de calamidade pública (arrastão, fenômenos da natureza).
CONTRATO DE LOCAÇÃO
No CC antigo, falava-se em três tipos de locação; locatio res – locação de coisas, locatio operis – locação de trabalho, e locatio operis faciendi – empreitada. Atualmente, não se fala mais em locação de trabalho, mas sim em trabalho eventual (empreitada), CLT e regime estatutário. Assim, restou, no CC atual, somente a locação de coisas.
Entre a locação de coisas, há uma lei especial que dispõe sobre a locação de imóvel urbano/rural.
1 CONCEITO
No contrato de locação as partes são o locador, que, via de regra, é o proprietário do objeto locado (pode ser o detentor do domínio útil, usufrutuário), e o locatário.
O locador cede para uso do locatário determinado objeto por tempo determinado ou indeterminado.
O contrato de locação é um contrato de duração. Sua extinção ocorre pelo término do prazo ou pela vontade das partes, que pode ser de ambas as partes – resilição bilateral ou distrato, ou unilateral – denúncia cheia/motivado ou vazia/imotivada (efeitos ex nunc).
Há casos em que não cabe a denúncia vazia. Exemplo: A aluga sua casa para B durante 30 dias. Antes de findo o prazo, não há como retirar o locatário do local sem motivo legal, salvo se, no contrato de locação, houver previsão de multa para essa situação.
2 NATUREZA JURÍDICA
O contrato de locação não exige entrega do objeto para iniciar. A partir do momento em que há acordo de vontades já há contrato. Por isso, é um contrato consensual. E como todo contrato consensual, ele produz efeitos obrigacionais para ambas as partes.
A principal obrigação do locatário é pagar o aluguel e zelar pelo bem. A do locador é permitir o uso manso e pacífico da bem ao locatário. Desse modo, é contrato oneroso, pois o locatário deve pagar o aluguel e o locador fica impossibilitado de utilizar o bem.
Ademais, é um contrato tipicamente de duração.
3 PRAZO
Via de regra, se, na constância de um contrato de locação, o bem for vendido, o novo proprietário não estará vinculado, indo o contrato, de plano, resolvido. Assim, para que o adquirente do imóvel se obrigue, através da sub-rogação nos direitos e obrigações do vendedor, é necessário que conste do contrato de locação uma cláusula de manutenção de contrato, devendo este ser averbado à matrícula do imóvel.
De toda forma, caso não conste a cláusula do contrato, o adquirente do imóvel deverá comunicar ao locatário, no prazo de 90 dias, a contar do registro da compra e venda, sobre a extinção do contrato. Em não o fazendo, mantém-se hígido e vigente o contrato.
O locatário notificado tem até 90 dias para desocupar o imóvel.
3.1 Tempo determinado
No contrato por tempo determinado, o locador não retoma o bem antes do término do prazo.
Na locação de um imóvel, por exemplo, há a fixação de que se operará tal contrato num prazo de 25 meses. Transcorridos 12 meses, o inquilino deseja resilir sem nenhuma das justificativas legais (denúncia vazia) e deverá pagar o restante dos meses faltantes. O mesmo vale para o caso de denúncia vazia promovida pelo locador do imóvel, que deverá indenizar os meses que faltam. Contudo, pode ser excessivo este pagamento, posto que, caso o imóvel esteja situado em ponto de fácil locação, o juiz poderá arbitrar valor inferior, como, por exemplo, pagar somente mais um mês.
3.2 Tempo indeterminado
Em locação por tempo indeterminado, qualquer das partes contratantes pode denunciar o contrato, desde que se comunique a outra parte sobre a resilição.
4 OBRIGAÇÕES DAS PARTES
4.1 Do locatário (art. 566)
Deverá o locatário pagar o preço dentro dos prazos regulares, servir-se da coisa nos limites dos fins contratados, preservando-a como se sua fosse, excetuado o desgate natural da coisa e, ao final, devolver o bem locado.
No contrato de locação, os riscos correm por conta do locador (art. 567), salvo, se extinto o contrato de locação, o inquilino permanece no imóvel, ocasião em que se inverterá a lógica dos riscos suportados.
Caso o locatário não desocupe o imóvel após o término do contrato de locação, ele deverá pagar um determinado valor diário, que poderá ser discutido se houver abusividade quanto ao seu arbítrio.
4.2 Do locador (art. 569)
Deverá o locador permitir o uso manso e pacífico, razão pela qual ele será, também, responsável por eventual evicção da coisa. Ademais desse permissivo, terá o locador que dar a devida manutenção (reformas e reparos indispensáveis ao uso do bem), bem como pagará as indenizações pelas benfeitorias realizadas (necessárias, aquelas requeridas ao uso regular do bem; úteis, somente serão indenizadas mediante prévia e expressa autorização do locador [sugere-se a lavratura de um contrato formal para tanto]; voluptuárias, são aquelas obras de mero deleite e que valorize o bem [ex.: uma piscina], as quais não precisarão ser indenizadas pelo locador, podendo o locatário, desde que não afete a estrutura do imóvel, reter o bem [levá-lo embora]).
A lei afirma que, havendo pluralidade de locadores ou de locatários, isto implicará em solidariedade entre as partes.
5 LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO (LEI Nº 8.245/91)
5.1 Locação para fins residenciais
Existem locações que já nascem com prazo indeterminado, ao passo em que existem locações que se transformam em locação por tempo indeterminado. Neste último caso a regra se difere da regra geral.
Se uma locação já se inicia por tempo indeterminado, qualquer dos contratantes pode, a qualquer tempo, denunciar o contrato, desde que avise o outro com 30 dias de antecedência.
Todo o contrato de locação que está em vigor por tempo indeterminado admite denúncia vazia? Não, somente aqueles que já nasceram assim.
Quando a locação é por tempo determinado, a regra é a seguinte: não vale denúncia vazia, ou seja, sem motivo previsto na lei nenhum dos contratantes pode, por si só, terminar o contrato. Então, se o inquilino quer extinguir o contrato, antes do prazo, sem motivo previsto em lei, ele pode ir desde que pague o restante do contrato, sendo que tal valor pode ser reduzido pelo juiz, de acordo com o bom senso, se assim julgar necessário. Se o locador quiser extinguir o contrato por tempo determinado, sem motivo legal (denúncia vazia), o locador não tira o locatário do imóvel enquanto não chegar ao fim o contrato.
Faz-se a locação de um imóvel pelo prazo de 5 anos e no contrato não há nada estabelecido sobre as condições do reajuste. São proibidos os seguintes índices de reajuste: salário mínimo, variação cambial (salvo em contratos internacionais). Vamos supor que se passam dois anos e os aluguéis da região baixaram muito, o que não é motivo para denúncia. Também pode ocorrer de a região valorizar muito. Nessas circunstâncias, a lei prevê o ajuizamento de ação revisional do valor locatício, a ser proposta pela parte prejudicada, decorridos três anos a contar do último reajuste.
O locador pode exigir determinadas garantias locatícias (art. 37): fiança, caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de ações. Quando o aluguel estiver coberto de garantias, pode ser cobrado antecipadamente; do contrário, só no prazo avençado. Poderá ser exigido pagamento antecipado também no caso das locações por temporada. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
5.1.1 Direito de preferência
O direito de preferência do locatário de imóvel urbano é inspirado no direito agrário. Dois são os tipos de direito de preferência: legal, que vem expresso no texto da lei, cujo descumprimento causa consequências mais graves; convencional, que é pactuado pelas partes contraentes.
No caso do direito de preferência do locatário de imóvel urbano, cuja faculdade é legal, o locador deverá oferecer àquele nas mesmas condições que colocar à disposição no mercado, fazendo prova inequívoca (documental) de tal proposta. Se não houver essa prova inequívoca (para a lei, trata-se de hipótese de “atropelamento” do direito de preferência), o locatário poderá, passados seis meses da transcrição do imóvel, haver para si o imóvel, deixando evicto o adquirente, sendo a este permitido agir regressivamente contra o alienante/locador.
5.1.2 Prorrogação da locação
O motivo para ocorrer a prorrogação é o mesmo nas duas situações previstas em lei: (I) contratos por escrito, com prazo maior ou igual a 30 meses (art. 46); (II) contratos verbais, por qualquer prazo, ou escritos, por inferior a 30 meses (art. 47).
Em qualquer dos casos, a prorrogação se dará pela inatividade das partes (doutrina do silêncio circunstanciado). Findo o prazo contratual, se o inquilino permanecer na posse do imóvel mais de 30 dias, sem oposição do locador (a despeito da redação do art. 47), tem-se prorrogada a avença por prazo indeterminado. Nesta hipótese, caso o contrato seja escrito, com prazo de, pelo menos, 30 meses, qualquer das partes pode denunciar o contrato (denúncia vazia). Contudo, se o contrato era verbal, por qualquer prazo, ou escritos, por inferior a 30 meses, o locador não poderá retomar o imóvel (salvo os casos previstos em lei ou quando o contrato já houver durado 05 anos), tampouco o locatário poderá desistir da locação (em querendo, deverá postular judicialmente, oportunidade em que o magistrado arbitrará um valor a ser pago à guisa de multa contratual) inadmitindo-se, portanto, a denúncia vazia. Nas conjecturas em que se admite a denúncia vazia, o locador concederá 30 dias ao locatário para desocupar o imóvel.
Os casos previstos em lei, aludidos no parágrafo anterior, são as infrações contratuais (art. 9º, lei de locações) e as causas dos incisos do arts. 47.
5.1.3 Garantias locatícias (arts. 37 a 42, lei nº 8245)
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
Caso o contrato seja garantido por mais de uma das garantias, estas serão nulas, porque não se pode requerer mais de uma garantia por contrato.
- caução: como caução poderá se dar bem imóvel (devendo ser averbado na matrícula do bem) ou dinheiro, que não poderá exceder três meses o valor do aluguel, depositado em conta de poupança regulada e autorizada pelo Governo Federal (ao fim da caução, o montante poderá ser levantado pelo locatário, bem como os frutos da poupança).
- fiança: as garantias prestadas pelo fiador se estendem até a efetiva entrega do imóvel. Não é justo, tampouco usual, que o fiador responda pelo período da prorrogação. Não é da natureza do contrato de fiança a solidariedade, mas, no âmbito do contrato de locação, desde que expressamente disposto por este, o fiador será solidário.
- seguro de fiança locatícia
- caução de títulos mobiliários
5.1.4 Locação por temporada (locação no sistema “time sharing”)
A locação por temporada compreende aquela em que a pessoa não deseja permanecer no imóvel com ânimo de residência ou de domicílio.
A locação por temporada apresenta prazo máximo de 90 dias. Admite-se cobrança antecipada do valor do aluguel, desde que esteja previsto no contrato essa cláusula (não comportada na locação para fins residenciais), ainda que haja garantias locatícias (observar-se, neste caso as regras relativas às garantias).
No contrato de locação por temporada, deve-se fazer constar o inventário de bens do imóvel (art. 48, p. único, lei 8245).
Cabe prorrogação na locação por temporada aos moldes da locação residencial, ou seja, findo o prazo contratual, se o inquilino permanecer na posse do imóvel mais de 30 dias, sem oposição do locador, tem-se prorrogada a avença por prazo indeterminado, não se admitindo a denúncia vazia, sendo a retomada somente nos casos previstos em lei ou se o contrato já houver vigido por 30 meses (art. 49, lei 8245). Neste caso, não mais será possível cobrar o valor do aluguel antecipadamente (art. 50, lei 8245).
5.2 Locação para fins comerciais
5.2.1 Ação renovatória do contrato de locação
Caberá ação renovatório do contrato de locação de imóveis para fins não residenciais, desde que observadas as condições cumulativas previstos no art. 51, quais sejam, (I) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (II) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (III) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
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