6 ARRENDAMENTO RURAL - DECRETO 59.566/66
No âmbito do arrendamento rural, aplica-se o direito agrário, no qual se outorgam vantagens irrenunciáveis para o cultivador direto (eventuais dúvidas sobre a interpretação de alguma das vantagens sempre importará na predominância do entendimento mais favorável a esse cultivador), desde que ele observe alguns parâmetros mínimos de produção: 80% de ocupação da área útil (toda a área do imóvel rural diminuídas as áreas em que a lei ou a própria natureza não permitam o cultivo) e um índice de produtividade, ao menos, igual a 100% (é o índice mínimo de produtividade), sob pena de elevação da alíquota de ITR (Imposto sobre propriedade Territorial Rural), que será progressiva (tanto maior a extensão, maior será a alíquota). Caso não sejam observados tais parâmetros a União poderá desapropriar a terra para fins de reforma agrária.
6.1 Contratos rurais nominados
6.1.1 Arrendamento rural (locação) - Decreto 59.566/66
São partes no contrato de arrendamento, o arrendador (proprietário ou quem tenha domínio útil sobre a terra) e o arrendatário (quem aluga a terra). Não se trata de contrato personalíssimo, ou seja, transferível à sucessão do arrendatário ou do arrendador.
Quanto ao arrendamento rural, insta referir um detalhe acerca do preço e do seu devido pagamento. O preço do arrendamento, compulsoriamente, tem de ser estabelecido em dinheiro, não valendo a sua fixação em produtos ou percentual de produtos. O pagamento do preço, contudo, poderá se dar mediante entrega de dinheiro ou seu equivalente em produtos. Assim, se previsto que o pagamento poderá ser efetuado em dinheiro ou produtos (neste caso, deverá ser adotado o índice de alguma cooperativa ou entidade classista), caberá ao arrendatário optar ou pelo pagamento em dinheiro ou por produtos.
O preço do pagamento é estatuído por ano, sendo permitido parcelamento. Da mesma forma, o reajuste do preço deverá ser a anual, respeitados dois parâmetros: (I) valorização do produto; (II) valorização da terra. A valorização da terra não depende das benfeitorias introduzidas pelo arrendatário, que lhe serão ressarcidas; tal valorização, portanto, está indexado pelo VTN (valor da terra nua). O aumento no preço decorrerá da menor elevação entre os dois parâmetros (ex.: se a terra teve aumento de 3% e o produto valorizou-se em 1,5%, aplica-se a majoração de 1,5%). Caso ambos índices diminuam, mantem-se o preço.
Para qualquer contrato agrário, o prazo mínimo dos mínimos (minimus minimorum) é de 03 anos. Para o arrendamento rural, há previsão legal de mínimos diferenciados, em virtude da atividade exercida, de 05 ou 07 anos. Caso não haja disposição, o prazo é o mínimo dos mínimos (03 anos). No arrendamento, os prazos são cogentes (obrigatórios); na parceria, os prazos são disponíveis (podem mudar), exceto o mínimo dos mínimos.
Consequência prática: se não houver disposição, no contrato de arrendamento, sobre o prazo, o prazo mínimo será de 03 anos, a menos que o arrendatário infrinja normas contratuais. Se a atividade exercida for alguma daquelas de prazo diferenciado, este será o mínimo.
Todo o contrato de arrendamento, se provado que não houve desleixo do cultivador, prorroga-se, automaticamente, até o final da colheita. Quando se diz “automaticamente” prorrogado se quer dizer que ele segue com as mesmas condições, não incidindo sequer o aumento anual. Assim: prorrogação automática dos prazos, até o final da colheita. Em se tratando de rebanhos para abate, cria, recria ou engorda, entende-se por final da colheita o prazo de costume para o abate.
Na hipótese de arrendamento total, o valor máximo do preço do arrendamento (potencial máximo de arrendamento) é de 15% do valor do todo do imóvel (VTN). Caso haja o arrendamento de pedaços, não se poderá extrapolar os 15%.
Em se tratando de arrendamento parcial, permite-se a cobrança de 30% do valor da porção arrendada, não podendo ultrapassar o potencial máximo de arrendamento do imóvel.
Regra prática: se o pedaço locado for de extensão inferior à metade do todo do imóvel, pode-se cobrar 30% do pedaço; se maior, cobra-se 15% sobre o todo.
O aluguel de benfeitorias é apartado do contrato de arrendamento. Porém, se houver prorrogação do contrato de arrendamento de imóveis, opera-se o mesmo com o aluguel de benfeitorias.
Quando as benfeitorias são construídas pelo arrendatário, tanto as de natureza necessária e as úteis terão de ser indenizadas ao fim do contrato; as voluptuárias, não precisam.
Quanto ao direito de preferência, ocorre o mesmo que nas locações urbanas, isto é, a prova terá de ser inequívoca relativamente à comunicação do arrendatário, etc.
Quanto ao cumprimento do contrato por adquirente de imóvel rural, inverte-se a lógica das locações urbanas, ou seja, o adquirente fica obrigado com o arrendamento até o final da avença.
Em caso de hipoteca anterior ao contrato de arrendamento do imóvel rural, sendo aquela impaga, finda esse contrato de arrendamento. Logo, nesse caso bastante específico, o adquirente do imóvel rural objeto da execução não se obriga a manter tal contrato. Respeitará, contudo, o adquirente o direito de permanência do arrendatário no imóvel rural até o final da colheita.
O raciocínio dos parágrafos anteriores se fundam na regra geral do arrendamento de que fato mais recente se submete ao mais antigo.
Não se admite denúncia vazia no contrato de arrendamento (art. 32, decreto supra).
6.1.2 Parceria (contrato societário) - Decreto 59.566/66
6.2 Contratos rurais inominados
Desde que não se fira as cláusulas gerais do direito contratual, os contratantes podem firmar avença dispondo sobre assuntos ligados ao direito agrário.
CONTRATO DE MANDATO
O mandatário atua em nome e por conta do mandante.
1 NATUREZA JURÍDICA
Trata-se de contrato informal, embora haja casos em que exigem algumas formalidades. A pessoa natural ou jurídica com quem tratará o mandatário poderá exigir a prova do mandato, que se materiza pela procuração.
O contrato de mandato é resilível ad nutum (“com um aceno de cabeça”), isto é, sem nenhuma justificativa, admitindo, portanto, denúncia vazia. Quando quem denuncia é o mandante, denomina-se revogação; quando, o mandatário, renúncia.
O contrato de mandato pode ser feito por prazo determinado ou indeterminado. Ainda que seja determinado o prazo, poderá ser resilido o contrato, quer por revogação, quer por denúncia.
O que o mandatário fizer obriga o mandante. Caso o agir do mandatário extrapole os poderes que lhe foram outorgados, tem forma o excesso de mandato, hipótese em que não haverá vinculação do mandante, exceto se este ratifique o excesso (ato anulável meramente).
2 PROCURAÇÃO
Procuração é o instrumento do mandato.
Da procuração deverá constar: (I) o nome e a qualificação do outorgante e do outorgado; (II) os poderes (gerais [previstos em lei - de administração, que não precisam ser mencionados] ou especiais [que deverão ser fixados no contrato]); (III) local e data.
3 SUBSTABELECIMENTO
Substabelecimento é a transferência dos poderes recebidos a outrem.
A lei não diz se o poder de substabelecer é geral ou especial, mas ela estabelece três situações:
a) a procuração permite o substabelecimento – o substalebecente somente responde perante o mandante por atos do substabelecido se procedeu com culpa ou dolo na sua escolha;
b) a procuração é omissa – o substabelecente somente responde perante o mandante por prejuízos decorrentes de culpa ou dolo do substabelecido;
c) a procuração proíbe – o substabelecente responde perante o mandante até mesmo por prejuízos decorrentes de caso fortuito ou força maior, salvo se provar que os eventos teriam ocorrido ainda que ele não tivesse substabelecido (tal prova é muito difícil de ser feita).
O substabelecimento pode outorgar poderes em duas modalidades: substabelecimento com reserva de poderes (transferência de poderes, mas se conservando nos poderes) e substabelecimento sem reservas (transferência sem conservação dos poderes, não podendo regressar à qualidade de mandatário, salvo se novo mandato for outorgado).
4 MANDATO JUDICIAL
Na procuração para atividade forense há poderes gerais, os quais estão previstos no CPC – cláusula geral para o foro (ad judicia), mais os especiais (nomeados na lei).
Continua valendo a regra de que o contrato de mandato é resilível a qualquer momento, mas o advogado fica obrigado por um prazo determinado na lei (10 dias) a atuar em todas as ações necessárias ao processo a fim de não prejudicar seu cliente. Quando o advogado renuncia, a melhor forma é substabelecer outro advogado.
PRESTAÇÃO EVENTUAL DE SERVIÇO
É um contrato de uso muito restrito, pois se aplica a CLT ou o regime estatutário. Não há relação de subordinação (via de regra) ou continuidade – não há habitualidade, mas sim eventualidade.
Faz prestação eventual de serviço o “faz-tudo”, o médico, o advogado, o engenheiro.
Essa prestação de serviço geral uma obrigação de meio e não de resultado, via de regra. Porém, às vezes a obrigação é de resultado.
Ademais, a regra é que seja um contrato formal, mas o que se percebe na prática é a informalidade.
Por ser contrato de duração, pode ser resilível. Ainda, é contrato personalíssimo.
TRABALHO
VALOR: 2.0 pontos
ENTREGA: 20/11
TEMA: leasing ou, em querendo, franquia (onde se substitui os tipos por elementos [direitos e deveres dos contratantes]) ou, ainda, cartão de crédito
CONTEÚDO: conceito do contrato, natureza jurídica, tipos e 1 contrato completo (modelo)
CONTRATO DE CORRETAGEM (ART. 722, SS)
Na corretagem, alguém encarrega o corretor de vender ou alugar imóvel seu, ou, ainda, comprar determinado bem, mediante pagamento de um certo percentual.
O contrato de corretagem pode ser por tempo determinado ou indeterminado, podendo o próprio vendedor conseguir vender o imóvel sem o intermédio do corretor. Caso tenha sido este que aproximou o vendedor do comprador e isto reste provado, deverá o vendedor pagar o percentual (art. 725).
O contrato de corretagem pode ser pactuado com um ou mais corretores.
O corretor de imóveis, que transporta clientes para mostrar determinado imóvel, responde objetivamente, tendo em vista o seu interesse comercial.
CONTRATO DE TRANSPORTE (ART. 730, SS)
O contrato de transporte envolve o deslocamento (ainda que de poucos metros) de pessoas ou de coisas mediante remuneração, tratando-se, portanto, de atividade econômica, o que redunda em responsabilidade objetiva do contratado. Obviamente, o transporte de amigos, por cortesia, não se sujeita à responsabilidade objetiva do transportador.
No contrato de transporte, figuram como partes o transportador e o remetente (para transporte de coisas) ou transportado (para transporte de pessoas).
1 NATUREZA JURÍDICA
O contrato de transporte é consensual (aperfeiçoa-se com o acordo de vontades, embora o transportador responda sem culpa por danos causados a objetos ou a pessoas que ele transporte SOMENTE a partir do embarque), bilateral (uma vez aperfeiçoado, existe obrigações de ambos os lados. O passageiro pode desistir do transporte, podendo a companhia reter 5% do valor do deslocamento à guiza de multa compensatória [art. 740]), oneroso e de duração (não há transporte instantâneo).
Tanto no transporte de objetos quanto no de pessoas, o transportador responde independentemente de culpa por danos causados a pessoas ou aos objetos (art. 735). Se, contudo, o passageiro, por não seguir as instruções da transportador, concorrer em certa medida para a produção do dano que veio a suportar, o magistrado poderá reduzir a responsabilidade do transportador ou, ainda, elidi-lo da responsabilidade (art. 738, parágrafo único).
O transportador poderá recusar o transporte de passageiro com notório problema de saúde ou de higiene (art. 739).
Existe uma modalidade de transporte denominado cumulativo, que é realizado em diferentes trechos e companhias mediante apresentação de um só bilhete (transporte de pessoas) ou ordem de serviço (transporte de objetos). Perante o remetente, os transportadores são solidariamente responsáveis por todo e qualquer dano ocorrido em qualquer ponto do trajeto. Perante o transportado, vale a mesma regra (arts. 733 c/c 756).
2 TRANSPORTE DE COISAS
O empacotamento do objeto a ser transportado deve ser feito por conta (responsabilidade) do remetente, podendo, inclusive, a transportadora recusar-se a deslocar a coisa mal acondicionada (art. 746).
Quando se vai mandar mercadorias para outro local se emite um documento em duas vias chamado de conhecimento de transporte/frete, onde constará os objetos que estão sendo transportados e o respectivo valor, ficando uma via com o remetente e outra com o transportador (art. 744). O aviso do destinatário compete ao remetente, mas pode constar no contrato que a transportadora se obrigada a comunicar a chegada da mercadoria ao destinatário ou até mesmo realizar a entrega a domicílio (art. 752). Se nada constar, a transportadora não possui qualquer responsabilidade quanto a este tópico.
A responsabilidade do transportador começa no momento em que ele recebe a coisa, terminando com o entrega ao destinatário ou com o depósito da coisa em juízo, em virtude da ausência deste (art. 750).
SEGURO
1 CONCEITO (ART. 757, CAPUT)
“Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.”
2 PARTES
Figuram como parte, no seguro de coisas, o segurador (a companhia de seguro), o estipulante (seguro) e o bem segurado; no de pessoas, o estipulante é o próprio segurado.
Da apólice (ou bilhete) de seguro constará as características do que está sendo segurado.
(... CONTINUA ...)
O fato de ter seguro não impede que a parte que suporta o dano possa exigir o ressarcimento devido.
3 QUESTÕES VOCABULARES
Prêmio é o valor, parcelado ou não, do seguro pago pelo segurado.
Sinistro é a ocorrência do dano previsto.
Indenização é o valor pago pela seguradora para cobrir o dano ou parte dele. No seguro do automóvel existe um valor denominado franquia, no qual, havendo um dano, a seguradora paga somente montante superior ao dessa franquia.
4 COSSEGURO
Ocorre cosseguro quando o mesmo bem é segurado por várias companhias por valores iguais ou distintos.
Cada seguradora responde pelo montante que com ela foi contratado o seguro. Contudo, responderá perante o estipulante pelo conjunto, para agir junto às demais seguradoras.
Para cada uma das seguradoras, o estipulante pagará o prêmio correspondente à indenização pretendida, cujos totais não poderá superar o valor de mercado do bem segurado.
Não é possível segurar um bem por valor superior ao seu de mercado, quer haja firmado contrato de seguro com uma ou várias segurados, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 781).
Assim como é proscrito ao estipulante segurar montante superior ao valor de mercado do bem segurado, não poderá aquele arbitrar em valor inferior, pois a seguradora irá indenizar à proporção (art. 783). Ex.: valor real (total) dos bens segurados é de R$ 50.000,00; valor declarado é de R$ 25.000,00; sinistro operado no valor de R$ 20.000,00; por haver sido declarado 50% do valor real, do que tomou conhecimento a seguradora através de suas perícias técnicas, pagará ela 50% do sinistro, no caso, R$ 12.500,00.
5 RESSEGURO
O resseguro é o seguro do seguro, que se aplica aos bens de grande valor econômico. Tendo em vista a repercussão econômica dessa operação de resseguro, é necessário que esta haja sido aprovada pelo Instituto de Resseguros do Brasil (órgão controlador).
Ex.: estipulante segura um bem no valor de R$ 10.000.000,00, contratando seguro da Cia. A. Esta, com medo de ter de suportar tamanho prejuízo, faz um contrato com a Cia. B, que assume a figura de resseguradora. Ocorrendo sinistro, o estipulante cobrará a indenização A, que, por seu turno, exigirá o valor do resseguro da Cia. B.
6 NATUREZA DO SEGURO
Trata-se de contrato consensual, bilateral (uma das principais obrigações do estipulante, tanto quanto pagar o prêmio, é prestar informações verídicas), oneroso, aleatório.
Como em todo seguro, o seguro de vida apresenta um cálculo de risco, que se verifica através da Declaração de Saúde, preenchida pelo candidato a segurado.
Os seguros, no Brasil, são regulamentados pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados).
Não é paga a indenização em caso de suicídio pré-ordenado, isto é, o contrato é feito com a intenção de se matar.
CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE RENDA
É um contrato no qual uma das partes, não sabendo aplicar seu patrimônio, transferi-o a outrem para que o faça e lhe pague, periodicamente, uma renda.
Poderá o instituidor determinar, no contrato, que não será ele o receptor da renda, mas sim um determinado beneficiário.
Na relação instituidor x rendeiro, tem-se um contrato bilateral e oneroso. Contudo, se considerarmos a relação censuário x beneficiário, tem-se uma relação unilateral (somente o censuário fica obrigado) e gratuita (somente o censuário tem sacrifício patrimonial).
Se o beneficiário morre em (I) menos de trinta dias contados do registro do contrato, que deverá ser feito por documento público, (II) por doença pré-existente, o contrato é nulo e o bem retorna ao instituidor (art. 808).
O contrato de constituição de renda é formal e pode ser firmado por prazo certo ou por vida, sendo admissível, nesta hipótese, que a obrigação se transfira à sucessão do censuário (devedor), não se transferindo, contudo, à sucessão do beneficiário, seja ele o instituidor ou um terceiro beneficiário.
A constituição de renda onerosa, permite ao instituidor exigir que o censuário lhe preste garantias reais e fidejussórias (fiança, por exemplo).
1 PARTES
São partes do contrato de constituição de renda: o instituidor, a quem caberá transferir para o segundo contratante um bem móvel (em geral, dinheiro) ou imóvel; e o rendeiro ou censuário, que recebe o bem, obrigando-se a pagar periodicamente um certo valor para o instituidor.
JOGO E APOSTA
Dívidas de jogo ou aposta não obrigam ao pagamento, salvo se o jogo for oficialmente instituído. Contudo, caso o apostador pague a dívida, não poderá reavê-la, salvo se a quitação tiver sido havida por dolo ou, se o perdente é menor ou interdito (art. 814).
O pagamento de dívida de jogo, nesse diapasão, corresponde, juridicamente, a uma doação irrevogável, por se tratar de uma “obrigação natural”.
CONTRATO DE FIANÇA
Existe uma certa relação em que A é credor de obrigação atual e futura, cujo devedor é B. Pode ser que o contrato preveja que, caso B não efetue o pagamento da obrigação, outrem o fará, surgindo, aqui, a figura do fiador.
Destarte, a fiança é um contrato acessório, que segue o principal (art. 818).
De toda forma, o fiador somente estará obrigado a pagar a obrigação na hipótese de inadimplemento do devedor. Donde se infere que não é da natureza da fiança a solidariedade, figurando o fiador como mero subsidiário.
A solidariedade não se presume, decorre da lei ou de acordo entre as partes (art. 818, parte final).
A fiança é contrato unilateral, pois somente o fiador fica obrigado, sendo esta a obrigação de pagar a dívida se o devedor não o fizer. Naturalmente, o fiador que paga se sub-roga nos direitos do credor.
O fiador pode exonerar-se da fiança, caso fique mais desassistido do que originariamente estava o credor.
O contrato de fiança é solene (art. 819, 1ª parte), depende da vênia conjugal e será, em regra, gratuito, nada obstante possa requerer o fiador um determinado valor para garantir a dívida.
A fiança está limitada ao valor da dívida, não sendo admissível, contratualmente, que o fiador pague um montante superior ao da dívida. Por certo, na hipótese de cobrança judicial, o fiador arcará com as despesas processuais em caso de sucumbência (art. 822).
Ainda que se trate de contrato gratuito, a interpretação do contrato de fiança é restritiva (art. 819, parte final).
Nas renovações de locação comercial, o locador pode exigir ou recusar fiador (art. 825). Para que recuse fiador, é necessário o implemento de alguma das condições: (I) não tenha o fiador bens na localidade do imóvel garantido; ou (II) não tenha o fiador ganhos suficientes a pagar a fiança; ou, ainda, (III) não ser o fiador pessoa idônea. Caso todas as condições se façam presentes, poderá algum magistrado determinar o aceite do fiador.
Se o fiador se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído (art. 826).
A fiança é por tempo indeterminado, mas o negócio jurídico que ela está segurando é por prazo determinado. Assim, se o último for por prazo determinado, a fiança, que é seu acessório, vigerá pelo mesmo termo. O mesmo se podefazer com negócio jurídico que é assinalado por prazo indeterminado: a fiança terá prazo indeterminado.
Entre as prerrogativas que protegem o fiador, sempre existirá o benefício de ordem.
1 CONSEQUÊNCIAS DO BENEFÍCIO DE ORDEM (ART. 827)
O fiador pode, inclusive, nomear bens do devedor (art. 827, parágrafo único).
Caso seja manejada a ação diretamente em desfavor do fiador, este deverá alegar o benefício de ordem até a contestação (art. 827, caput).
2 SUCESSÃO DE FIADOR (ART. 836)
Com o óbito do fiador, a fiança somente passará aos herdeiros se eles acordarem com tanto.
Caso a dívida já tenha sido cobrada antes da morte do fiador, responderão seus sucessores nas forças de seus quinhões hereditários.
3 COFIADORES E CODEVEDORES (ART. 829)
Se o devedor principal não pagar a dívida, em havendo cofiadores, duas coisas podem acontecer: se estiver no contrato que cada um é responsável somente por uma parte, cada um responderá por uma parte; não havendo tal cláusula, todos serão solidários entre si.
Logo, por regra, todos os cofiadores são devedores solidários.
4 EXONERAÇÃO DO FIADOR (ART. 838)
“Art. 838. O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado:
I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor;
II - se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; (ex.: dação em pagamento)
III - se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por evicção.
Art. 839. Se for invocado o benefício da excussão e o devedor, retardando-se a execução, cair em insolvência, ficará exonerado o fiador que o invocou, se provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para a solução da dívida afiançada.”
Excussão é a tomada dos bens, decorrente do benefício de ordem.
TRANSAÇÃO
Acordo, com concessões recíprocas, para prevenir ou por fim a um litígio.
Quando o acordo é realizado para prevenir litígio (extrajudicial), terá de ser solene, observada a forma prescrita para o ato jurídico litigioso. A partir disto, cada parte poderá exigir da outra o cumprimento da sua obrigação.
Quando o acordo é realizado para terminar um litítigio (judicial), o magistrado declara direitos (natureza declaratória), quer nos autos, quer por instrumento público, homologando o pacto.
Em qualquer das hipóteses, a homolação faz lei entre as partes, não cabendo mais discussão. Assim, o fiador está exonerado da sua fiança.
Após a prolação da sentença, não cabe transação.
1 OBJETO
Somente pode ser objeto de transação direito patrimonial privado, não sendo, inclusive, admissível a transação no âmbito de alimentos nas ações judiciais.
2 NATUREZA JURÍDICA
É um ato jurídico produzido pela vontade de, no mínimo, dois participantes (bilateral), que visa à produção de efeitos patrimoniais.
O poder de transacionar no ambiente forense deve constar nos autos.
3 ELEMENTOS DE UMA TRANSAÇÃO
Conclui-se que a transação exige: a) acordo; b) controvérsia e intenção de terminá-la (por isso não vale após a sentença); c) concessões recíprocas para alcançar o acordo.
4 PRINCÍPIOS
- Indivisibilidade: a transação é considerada em bloco, então nula a parte, nulo o todo. Exceção: transação sobre vários negócios independentes entre si – a nulidade de uma das cláusulas de um dos negócios anula somente esse.
- Interpretação restrita e independência: a transação deve ser interpretada restritivamente àquele negócio, não podendo ser estendida a outro negócio.
- Possibilidade de convencionar pena
5 EFEITOS
- Exoneração do fiador: tendo em vista a transação havida, o fiador fica exonerado da sua fiança. O mesmo ocorre com os devedores solidários, quando um deles transigir com o credor os demais são eliminados da relação jurídica.
- Evicção: a evicção sofrida por um dos transigentes, faz com que o outro se obrigue a reparar-lhe os danos. Isso porque a homologação da transação tem efeito de sentença declaratória.
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