FORMAÇÃO DO CONTRATO (ART. 427 A 435)
“Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:
I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;
II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos.
Parágrafo único. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada.
Art. 430. Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos.
Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta.
Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa.
Art. 433. Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante.
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III - se ela não chegar no prazo convencionado.
Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.”
Já se viu que o contrato é puro consenso, consentimento, acordo de vontades. Contudo, não se tratou como se formam os acordos de vontades. Esses acordos têm uma certa dinâmica, uma mecânica que permite determinar a partir de que momento surge um contrato.
O contrato inicia com a proposta formulada por uma parte (proponente) a outra (oblato). Se aludida proposta tiver por conteúdo os elementos essenciais do contrato, o oblato pode adotar três condutas, quais sejam, aceitar a proposta (firmando, assim, o consentimento), recusar a proposta (não se instaurando o consenso), ofertar contraproposta (passando o oblato a ser proponente da contraproposta).
A proposta vincula o proponente, porque fica “na mão” do oblato, dependendo da aceitação deste. Isto é, caso aceita a proposta, o proponente deverá cumprir com tudo quanto foi anunciado na minuta.
Art. 427: dá a regra geral da vinculação do proponente e observa as exceções. Nos próprios termos da proposta pode haver uma ressalva quanto à vinculação. Também não vinculará dependendo da natureza do negócio ou de suas circunstâncias (contratos formais e reais).
Art. 428: somente apresente exceções à regra geral da vinculação.
I – proposta sem prazo entre presentes. Exemplo: A oferece a venda de um celular a B que nada diz. Uma semana após ele aceita a proposta. A pode não querer mais vender o celular, uma vez que B não respondeu na hora da proposta. O CC considera presentes as pessoas que contratam por telefone, internet e etc.
II – pessoa ausente é a que está longe, que não tem um contato imediato com o proponente. Exemplo: quando a proposta é encaminhada pelo correio. Nesses casos o prazo deve ser presumido como sendo o necessário para que “chegue” a resposta. Durante esse prazo presumido fica o proponente vinculado, após não mais.
III - a proposta é feita com prazo e a resposta deve ser expedida dentro deste (teoria da expedição, verifica-se se a resposta foi enviada dentro do prazo).
IV - não há vinculação do proponente se, antes da resposta, chegar ao oblato a retratação da proposta feita por ele, proponente.
1 TIPOS DE PROPOSTA
A proposta pode ser formal (por escrito), informal (verbalmente). A proposta também pode ser pública (supermercado), tácita.
2 VÍCIOS REDIBITÓRIOS (ARTS. 441 A 446, CC; 26 E 27, CDC)
2.1 CC
2.2.1 Art. 441 (vícios ou defeitos ocultos, tornando imprópria a coisa ao seu uso)
“Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.”
No plano do Código Civil, por vício compreende-se um defeito oculto na coisa, que torne a coisa imprópria a seu uso ou lhe diminua o valor. Assim, é necessário saber se esse vício é capaz de redibir (extinguir) o contrato.
O contrato, para poder sofrer o vício redibitório, tem de apresentar a natureza comutativa, isto é, antevisão do que será dado e recebido.
Ficam excluídos do vício redibitório todos aqueles defeitos que podem ser facilmente resolvidos, sem a necessidade de extinção contratual.
2.2.2 Art. 442 (redibir ou abater no preço)
“Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.”
Segundo o art. 442, o adquirente, face ao defeito oculto, pode reclamar abatimento no preço, ou continuar no seu desejo de redibir o contrato (art. 441).
2.2.3 Art. 443 (resolução + PD ou resolução + despesas contratuais)
“Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.”
Para o art. 443, o alienante, conhecendo a existência do vício e, mesmo assim, alienando, deverá restituir o quanto recebido, acrescido de perdas e danos; caso o alienante não tivesse o conhecimento do vício, restituirá o valor total, acrescido de eventuais despesas contratuais.
Ao adquirente, no âmbito do Código Civil, incumbe fazer a prova do conhecimento do alienante, bem como a este cabe comprovar o desconhecimento do vício apresentado pela coisa.
2.2.4 Art. 444 (o alienante responde pelos vícios redibitórios)
“Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.”
O alienante responde pelos vícios redibitórios já existentes ao tempo da tradição, mesmo que o perecimento se dê em poder do adquirente.
A responsabilidade, entrementes, não é absoluta, podendo ser relativizada por cláusula contratual, na qual, explicitamente, o adquirente assume o risco pelo vício oculto.
2.2.5 Art. 445 (prazos para reclamação)
“Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.”
Segundo a Codificação Civilista, em se tratando de coisa móvel, o prazo de reclamação é de 30 (trinta) dias, a contar da entrega; sendo coisa imóvel, o prazo é de 01 (um) ano, também, a contar da tradição; se o adquirente já estava na posse, o prazo conta-se da alienação e reduz-se à metade.
O vício redibitório, tendo em vista a possibilidade de reclamação quanto à coisa imóvel, há de se apreciar se a venda foi realizada ad corpus (a compra é pelo todo, sem levar em conta suas medidas) ou se foi ad mensuram (quando o preço é determinado pela medida da área adquirida). Caso a intenção da parte seja adquirir o bem imóvel pelo seu tamanho, haverá vício se isto não forem satisfeitas as dimensões estabelecidas.
A regra é de que a venda seja ad corpus; a exceção, ad mensuram, que dependerá de prova de que a venda só se deu em virtude do tamanho do imóvel.
O § 1º do art. 445 trata dos vícios que demoram a se revelar, dada sua natureza. Nesse caso, os prazos do caput somente fluirão a contar da revelação. A revelação, por seu turno, tem prazo para ocorrer: 180 (cento e oitenta) dias, para bens móveis; 01 (um) ano, para imóveis.
O § 2º dispõe sobre a venda de animais e seus vícios, caso em que se aplicará lei especial, se existente, ou os usos e costumes do local em se procedeu a avença.
Insta salientar que os prazos previstos no art. 445 são referentes à reclamação. A partir da reclamação começa a fluir o prazo prescricional para aforamento da ação de reparação por danos materiais, que é de 03 (três) anos. Isto ocorre porque o prazo para reclamação é decadencial.
2.2.6 Art. 446
“Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.”
2.2 CDC
“Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
§ 2° Obstam a decadência:
I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
II - (Vetado).
III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”
Como se determinará se um contrato é regido pelo direito do consumidor? Basta compulsar o Código de Defesa do Consumidor e averiguar se presentes os elementos da relação de consumo, conforme vaticínio dos arts. 2º e 3º CDC. São elementos da relação de consumo: sujeitos e objetos.
Por sujeitos entende-se consumidor (art. 2º) e fornecedor (art. 3º, caput): o primeiro é “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, equiparando-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo”; o último, “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.
Com isso, um eventual conflito surgido na cadeia de fornecimento de um bem ou serviço deverá ser dirimido conforme as normas do Código Civil. Contudo, caso haja um consumidor final na relação jurídica, cabível, pois, o disposto no Código de Defesa do Consumidor.
Não cabe denunciação da lide em matéria consumerista (art. 88, CDC), uma vez que não se discute a culpa, em virtude da responsabilidade objetiva do fornecedor (arts. 12, 13 e 14, CDC). De outra banda, nas desinteligências juridicamente relevantes entre os fornecedores (dentro da cadeia de fornecimento) é possível a denunciação da lide.
Por objetos compreende-se produto (art. 3º, § 1º) e/ou serviço (art. 3º, § 2º): o primeiro “é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial”; o segundo, “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.
Do parágrafo segundo do art. 3º, CDC, infere-se que não estão abrangidas no conceito de serviço as atividades fornecidas esporadicamente, remunerada ou não, ou, ainda, naquelas fornecidas no mercado de consumo sem remuneração alguma. As atividades elencadas serão discutidas, em eventual controvérsia, segundo as normas do Código Civil, não do codex consumerista.
No caso concreto, verificar-se-á a incidência do Código de Defesa do Consumidor se na relação jurídica houver parte hipossuficiente: se sim, aplica-se o CDC; se não, aplica-se o Código Civil.
Da dicção do art. 26, desdobra-se dois tipos de vícios: aparentes ou de fácil constatação e vícios ocultos.
Os vícios aparentes têm prazo decadencial de 30 dias para reclamar, se não durável o produto e/ou serviço, e de 90 dias, se durável. Os prazos aludidos começam a fluir da entrega do produto ou da finalização do serviço, quando surge o direito de reclamar. Os vícios ocultos, por seu turno, apresentam os mesmos prazos, diferindo relativamente aos vícios aparentes quanto à fluência, que se dará a partir da constatação do vício.
O prazo prescricional para aforamento da ação é de 05 (cinco) anos, a contar do conhecimento do dano.
EVICÇÃO (ART. 447 E SS, CP)
1 CONCEITO
Ocorre a evicção quando alguém adquire a propriedade de um bem, através de um contrato oneroso, e vem a perder esse bem em decorrência de vício jurídico que havia.
Logo, pressupõe-se a existência de um contrato oneroso que implique na transferência da propriedade. Assim, somente é cabível o instituto da evicção em contrato oneroso de transferência de propriedade.
2 DO DIREITO DE REEMBOLSO
Imaginemos um contrato de compra e venda, em que “A” transfere a propriedade de um determinado automóvel a “B”. O veículo havia sido furtado e o verdadeiro proprietário (evictor), exercendo o direito de sequela, retoma a propriedade sobre o automóvel. “A”, o alienante da coisa, poderia até ter agido de boa-fé, mas, por haver avençado contrato eivado de vício, terá de responder pela evicção, reembolsando “B”, in casu, o adquirente da coisa objeto do contrato, pela sua perda patrimonial.
Poderá, contudo, transferir-se ao adquirente a responsabilidade pela evicção, dispondo nesse sentido no contrato. Nessa hipótese, o alienante está elidido da responsabilidade, nos termos do art. 448, CC.
De outra banda, ainda de acordo com a dicção do art. 448, caso não se queira transferir ao adquirente a responsabilidade pela evicção, mantendo-se com o alienante, poderá haver estipulação de que este irá, ademais do reembolso do valor pago, compor uma indenização. Poderá, também, haver uma redução da responsabilidade, importando no amesquinhamento da restituição.
De todo modo, para que o alienante possa se eximir da responsabilidade contra evicção, terá de informar ao adquirente sobre a hipótese de existir algum “problema” quanto à propriedade do bem. Do contrário, responderá, havendo ou não cláusula de exclusão da responsabilidade, por perdas e danos eventuais (arts. 449 e 450, CC). Por danos eventuais compreende-se os elencados nos incisos do art. 450.
Cumpre ressaltar que o preço a ser pago pelo alienante será o da coisa à época em que se evenceu, consentâneo com disposição do art. 450, parágrafo único.
Se o adquirente era sabedor de que a coisa era alheia ou litigiosa, não fará jus ao direito de demandar o alienante pela evicção (art. 457, CC).
3 DENUNCIAÇÃO DA LIDE (ART. 456)
De acordo com o art. 456, caput, sempre que o adquirente for demandado pelo evictor, o evicto terá de notificar o alienante, através da denunciação da lide. Não perderá, entrementes, o adquirente o direito de regresso, que, em sendo perdida a oportunidade de denunciar a lide o alienante, nessa hipótese, demandará em processo autônomo.
ARRAS OU SINAL DE NEGÓCIO (ART. 417 E SS, CC)
“Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Haverá arras quando uma parte contratante der a outra um “sinal” para caracterizar a existência do negócio, onde o promitente comprador entrega valor ou coisa ao promitente vendedor.
As arras não são propriamente um contrato, fazendo parte do contexto de um contrato de compra e venda. Destarte, incorreto do ponto de vista técnico denominar as arras de “contrato de arras”, sendo, em verdade, um “contrato de compra e venda com arras”. O recibo arras encerra uma promessa de compra e venda.
A princípio, as arras correspondem à parte do preço do negócio, podendo tal valor ser dele abatido. Tratando-se de um adiantamento do preço , salvo se, no contrato, existir disposição em contrário.
As arras apresentam duas espécies: confirmatórias (arts. 418 e 419); penitenciais (art. 420)
1 ARRAS CONFIRMATÓRIAS (ARTS. 418 E 419)
“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.”
São as arras dadas em sinal do negócio com a intenção de confirmar o negócio como definitivo (art. 218/19).
O valor das arras é o mínimo da indenização, sendo este o dobro daquelas. No entanto, se o inocente (não causou a resolução do contrato), provar que com a inexecução do contrato ele teve um prejuízo maior do que as arras que ele tem a receber, ele tem direito à indenização suplementar. Exemplo: dou arras de R$ 10 mil; o vendedor cancela o negócio; deve me devolver os R$ 10 mil + o equivalente (R$ 10 mil); ocorre que meu prejuízo foi de R$ 30 mil; a indenização suplementar deverá ser de R$ 20 mil (devolução dos R$ 10 mil + dobro R$ 10 mil + suplemento de R$ 20 mil).
As arras confirmatórias são antinômicas em relação à cláusula penitencial (que dá às partes o direito de se arrepender, o que torna o contrato não definitivo).
2 ARRAS INDENIZATÓRIAS (ART. 420)
“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”
As arras penitenciais pressupõem que no contrato haja cláusula de arrependimento.
Sendo penitenciais, há os efeitos do art. 420, CC.
Aqui não haverá direito à indenização suplementar, mas haverá a devolução em dobro e o perdimento.
EXERCÍCIO
- Contrato de promessa de compra e venda de um apartamento.
- Preço: R$ 300 mil
- Arras: R$ 30 mil
- Parcelas: 30x R$ 9 mil
- Sem cláusula de arrependimento
- Pago: 4x R$ 9 mil = R$ 36 mil e não pagou mais.
- Notificação
O promitente vendedor notificou o comprador, que não pagou (inadimplemento absoluto). Então, o promitente vendedor entrou com ação de resolução do contrato + reintegração de posse + perda das arras + indenização suplementar = alega prejuízos (perdas e danos) de R$ 50 mil + perda do valor pago de R$ 36 mil.
Decisão: procedente a resolução devido ao inadimplemento absoluto; procedente a reintegração de posse como consequência da resolução; procedente a perda das arras a título de indenização (confirmatórias); procedente a indenização suplementar de R$ 20 mil; improcedente a perda dos R$ 36 mil, pois ele já está recebendo a indenização suficiente, sob pena de enriquecimento injustificado – irá se compensar o valor da indenização suplementar do valor já pago pelo comprador, devendo devolver o vendedor o valor de R$ 16 mil. O juiz não pode condenar o vendedor a pagar os R$ 16 mil uma vez que foi ele quem ingressou com a ação, não podendo o autor ser condenado; pode condená-lo se o réu reconvir pedindo o pagamento do valor.
Nenhum comentário:
Postar um comentário